Особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости

Аннотация. Статья посвящена исследованию особенностей процесса  и методов ценообразования на рынке жилой недвижимости, в связи с чем характеризуются аспекты установления цены на жилую недвижимость, применяемые методы и особенности ценообразования, анализируются факторы, оказывающие влияние на стоимость квадратного метра жилья.
Ключевые слова: цена, стоимость, квадратный метр, жилая недвижимость, стоимость жилой недвижимости, факторы ценообразования.

Features of pricing in the residential real estate market

Annotation.The article is devoted to the study of the features of the process and methods of pricing in the residential real estate market, in connection with which the aspects of pricing for residential real estate are characterized, the applied methods and features of pricing, the factors that affect the cost of a square meter of housing are analyzed.
Key words: price, cost, square foot, residential properties, residential property prices, factors of tsenooobrazovani.

Формирование цены на любом рынке товаров и услуг выступает в качестве одного из важнейших аспектов его функционирования. От особенностей и методов ценообразования, его эффективности зависит эффективность работы любого предприятия, так как именно разница между ценой и себестоимостью товара (услуги) представляет собой прибыль как товаропроизводителя, так и торгового предприятия, выступающего своего рода посредником между производственным предприятием и конечным потребителем. В силу того, что каждый рынок представляет собой особую совокупность условий, особенностей и параметров функционирования, которые, наравне со специфическими особенностями товара или услуги оказывают влияние на особенности и применяемые методы ценообразования. Не является исключением из этого утверждения и рынок жилой недвижимости [2].
Рынок продаж жилой недвижимости представляет собой довольно значительный сегмент рынка недвижимости в целом. Безусловно, что на его развитие, равно как и на функционирование любого рынка, оказывают влияние внешние обстоятельства, в том числе, и экономические факторы внешней среды, но при этом жилье, пусть в неблагоприятных условиях и в меньшей степени, однако, тем не менее, все равно пользуется определенным уровнем спроса потенциальных покупателей. Улучшение благосостояния граждан приводит к безусловному повышению спроса, поскольку вложения в недвижимость, стоимость которой со временем растет, всегда считалось хорошим направлением инвестирования [2]
Рынок жилой недвижимости обладает определенными особенностями, оказывающими влияние на его функционирование и особенности установления цены. Формирование итоговой стоимости объекта недвижимости определяется на основании стоимости 1 м2 жилья.
Динамика развития и специфика ценообразования определяется многообразием рынка, на котором представлены различные типы жилых помещений, выделяемые по различным критериям: первичный и вторичный рынок жилой недвижимости, дома и квартиры, квартиры с отделкой и без нее на рынке первичного жилья, квартиры в кирпичных и  панельно-блочных домах, квартиры в домах малой этажности, квартиры в домах с лифтом и без лифта, дома в черте города и за городом. Одновременно при установлении стоимости жилого помещения учитываются также качество и стоимость сделанного ремонта, близость к центральным районам населенного пункта, особенности площади и планировки квартиры, наличие необходимой инфраструктуры. Как видно из перечисленных факторов, они могут быть как объективными, так и определяться субъективными предпочтениями покупателя. В соответствии с этим понятно, что на выбор покупателя при приобретении недвижимости оказывают влияние следующие факторы – рисунок 1.
 
Рисунок 1 – Основные критерии и факторы потребительского поведения при выборе объекта недвижимости
Сегмент первичного рынка недвижимости играет значительную роль в национальной экономике в целом, социально-экономическом развитии любого населенного пункта в частности. Это определяется тем, что именно благодаря этому сектору происходит увеличение жилого фонда муниципального образования, что положительно влияет на качество и уровень жизни населения, а также достигается определенный баланс на рынке недвижимости. Государственная политика, направленная на развитие и поддержку строительства, непосредственным образом воздействует на объемы и качество строительства объектов жилой недвижимости, будучи непосредственным образом заинтересованным как в его обновлении, так и в увеличении количества жилых домов на территории государства. Приобретение жилья выступает одним из главных критериев качества социальной политики государства, в связи с чем разрабатываются многочисленные программы, направленные на поддержку отдельных категорий населения и оказание определенной помощи при приобретении жилья [2].
Выбирая квартиру на первичном рынке, покупатель руководствуется определенными мотивами, оказывающими влияние на восприятие им его стоимости:
– приобретение новой квартиры, ранее не эксплуатировавшейся на рынке недвижимости;
– приобретение квартиры в новом доме, технические и эстетические характеристики которого отличаются от аналогичных объектов вторичного рынка жилой недвижимости: новые коммуникации, инженерные системы, специфика обслуживания и так далее;
– возможность самостоятельно провести ремонт с нуля в соответствии с собственными предпочтениями и представлениями;
– наличие на рынке большего количества ликвидных квартир;
– более высокая стоимость при последующей перепродаже [1].
Одним из главных недостатков рынка является то, что приобретается в этих случаях объект, на который не установлено право собственности. Покупатель либо приобретает жилье в строящемся доме, заключая договор долевого участия и принимая на себя часть рисков, связанных с финансовой устойчивостью и законопослушностью застройщика, либо приобретает квартиру на этапе завершения строительства, будучи вынужденным, тем не менее, дополнительно оформлять право собственности на жилье.
Вторичный рынок жилой недвижимости, при определенных обстоятельствах и субъективных предпочтениях покупателей, равно как и их финансовых возможностях, также является довольно привлекательным сегментом. Это определяется, прежде всего, тем, что на нем представлено значительное количество различных объектов недвижимости, разница в цене на которые будет довольно значительной. Это позволяет покупателю, в соответствии с его финансовыми возможностями выбрать оптимальный вариант по соотношению «цена – качество». Безусловным преимуществом рынка является значительное сокращение временного промежутка ожидания, в результате чего, при наличии согласия у сторон при заключении договора, покупатель может въехать в собственное жилье сразу после заключения сделки. На процессы ценообразования на рынке вторичной недвижимости оказывают влияние:
– расположение жилого дома, его удаленность от центра населенного пункта;
– инфраструктура жилого района;
– срок функционирования дома;
– материал;
– качество ремонта, состояние жилого дома в целом, состояние коммуникаций [2].
С учетом сказанного можно сделать вывод о том, что в числе ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости выступают следующие обстоятельства и характеристики объекта недвижимости:
– особенности передаваемых прав (аренды, собственности, бессрочного пользования, наличие или отсутствие ограничения прав);
– параметры финансирования сделки (достаточность собственных средств или привлечение заемных ресурсов);
– условия продажи (в том числе, юридическая чистота жилого помещения и самой сделки);
– состояние рынка (экономическая ситуация в стране, платежеспособность покупателей, уровень спроса, уровень конкуренции среди застройщиков, время приобретения и так далее);
– особенности местоположения недвижимости и уровень развития соответствующей инфраструктуры;
– степень завершенности строительного объекта при приобретении жилья на первичном рынке;
– физические характеристики объекта;
– экономические  характеристики (формирующие  доход  от объекта).
Все перечисленные факторы непосредственным образом влияют на процессы ценообразования на рынке жилой недвижимости, выступая в качестве локальных факторов. Но при установлении стоимости на объект жилой недвижимости, на эти процессы дополнительно влияют и другие факторы, в том числе политические, экономические и социальные [2].
К числу политических факторов относятся:
– параметры и состояние, эффективность нормативно-правового регулирования рынка жилой недвижимости;
– разработанная политика государственного регулирования рынка жилой недвижимости: нормативы строительства, параметры качества и стоимость коммунальных услуг, ограничение оборота недвижимости и земельных участков, качество пожарной охраны и охраны правопорядка, развитие транспортной инфраструктуры, организация охраны окружающей среды, нормативно-правовые аспекты оказания помощи социально незащищенным категориям населения при приобретении объектов жилой недвижимости, параметры правового регулирования ипотечного кредитования и так далее.
К экономическим факторам в этом случае могут быть отнесены:
– общая устойчивость национальной экономики,
– уровень и особенности налогообложения,
– динамика размера государственных пошлин,
– условия и особенности развития рынка труда, регулирования занятости и безработицы,
– динамика курса валют, ставок кредитования,
– уровень инфляции.
В свою очередь, к экономическим факторам могут быть отнесены следующие параметры:
– демографический состав населения;
– распределение населения по возрастным группам;
– уровень рождаемости и смертности;
– особенности миграции;
– количество разводов и бракосочетаний [1].
Совокупность перечисленных факторов оказывает непосредственное влияние на установление цены на объект жилой недвижимости. При этом важно учесть и тот факт, что кроме сказанного на формирование рыночной цены недвижимости оказывают влияние и специфические факторы, в том числе:
– уникальность каждого объекта жилой недвижимости;
– значительное количество условий реализации жилого помещения (наличный расчет, ипотека, кредитование, социальные программы, государственные сертификаты и прочие виды помощи);
– высокая неопределенность развития рынка;
– неполная доступность информации об особенностях и тенденциях рынка для покупателей;
– значительная длительность сделки;
– возникающая необходимость быстрых действий со стороны покупателя в случае появления выгодного объекта недвижимости [2].
Все сказанное может быть подтверждено основными тенденциями и факторами, оказывающими влияние на ценообразование на рынке жилой недвижимости в Пензе.
Рынок жилой недвижимости Пензы представляет собой совокупность объектов жилой недвижимости реализуемых на рынке. Это квартиры, жилые дома, таунхаусы, расположенные в различных районах города. Реализуются объекты жилой недвижимости на вторичном рынке, в новых и строящихся домах. В городе сложился сформированный круг застройщиков. До недавнего времени в число безусловных лидеров рынка входила известная компания ОАО «Пензастрой», которая строила около 22% жилья в регионе. В настоящее время в связи с банкротством предприятия, решается вопрос с проблемными домами и временем их окончательного строительства. У ОАО «Пензастрой» –  пять проблемных домов, два из которых включают в себя по две очереди. Шесть домов предполагается передать в создаваемые участниками долевого строительства ЖСК, и один дом будет передан по предусмотренной законом схеме, предполагающей смену застройщика. Строительные организации, которые будут осуществлять работы по проблемным домам, определены для всех объектов, условия достройки в настоящее время прорабатываются органами власти [1].
В соответствии со сложившейся ситуацией в лидеры рынка в настоящее время вышла компания ООО «ПКФ ТЕРМОДОМ», ежегодные объемы жилищного строительства которой достигают  134 335 м2. Довольно известной на региональном рынке является также компания Группа компаний «СКМ Групп»,  объемы жилищного строительства которой составляют 116 443 м2. Довольно известными на региональном рынке застройщиками также являются компании: «Рисан», «Ревьера», «Пензагорстройзаказчик», Группа компаний РИС «Девелопмент».
Для строительства жилой недвижимости в Пензе чаще всего используется кирпич. Дома кирпичных жилых домов среди вновь строящихся составляет порядка 63% от общего количества. На втором месте – монолитное строительство (17% строящихся домов) – рисунок 2.
 
Рисунок 2 – Классификация жилых домов первичного рынка по используемому материалу, %
В соответствии с данными портала https://rosrealt.ru/penza/cena стоимость жилой недвижимости в Пензе в ноябре 2018 года продемонстрировала следующую динамику – таблица 1 [3].


Таблица 1 – Динамика стоимости жилой недвижимости в Пензе, ноябрь 2018 года
Недвижимость    Цена    Изменение цены за месяц    Изменение цены с начала 2018 г.    Изменение цены за год
Квартиры в среднем    41 190 руб. за кв.м.    -0.89%    -7.95%    -6.9%
Вторичное жилье    41 738 руб. за кв.м.    -1.75%    -8.91%    -9.04%
Новостройки
45 424 руб. за кв.м.    -3.46%    +1.47%    +3.6%
Дома
4 188 143 руб.    +1.69%    -17.96%    -16.81%
Земля
198 097 руб. за сотку    +4.17%    +31.13%    +36.28%

В соответствии с данными представленной таблицы очевидно, что формирование стоимости квадратного метра жилья определяется как объективными, так и субъективными факторами, особенности экономической ситуации в стране в целом, параметрами и динамикой развития строительства жилой недвижимости. В этой связи квартиры в новостройках стоят дороже по сравнению с рынком вторичной недвижимости. При этом если стоимость вторичного жилья в Пензе как в течение месяца, так и с начала года снижается, то цена квадратного метра жилья в новостройках повышается.
Таким образом, ценообразование на рынке жилой недвижимости имеет определенные особенности, характерные для установления цены на объект жилой недвижимости.

Список использованных источников

1. Ноур М. В., Сегаев И. Н. Анализ рынка жилой недвижимости г. Пензы // Молодой ученый. – 2017. – №14. – С. 406-409 [Электронный источник] Режим доступа: https://moluch.ru/archive/148/41631/ (дата обращения: 03.12.2018).
2. Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // [Электронный источник] Режим доступа:  http://ekonomika.snauka.ru/2017/04/2187 (дата обращения: 03.12.2018).
3. Цены на недвижимость в Пензе[Электронный источник] Режим доступа: https://rosrealt.ru/penza/cena (дата обращения 03.12.2018)
© Н.Н. Пронина, 2018
© Я.О. Тоцкая , 2018.

Скачать статью: Особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости